[案情]

新沂市永利步行街2号楼44、45号商铺为业主刘某购买。2005年11月，被告新沂市某物业管理有限公司成为该步行街的物业管理服务企业，并接受、履行前物业公司制订的规约、协议。2006年6月5日，原告许某与刘某签订房屋租赁协议，承租其商铺经营羽绒服。2006年11月26日，原告所开的羽绒服专卖店被冯某等人组成的犯罪团伙驾车撬门入室盗窃一空，造成原告损失133148元。虽冯某等人被绳之以法，但原告财物未被追回。原告与被告物业公司协商赔偿不成，起诉来院，要求被告赔偿其损失133148元。

[审判]

本案的争议焦点有二点：1、被告在物业服务中是否存在违约行为，原告的损失与被告的物业服务是否存在直接因果关系；2、原告向被告主张133148元损失有无事实和法律依据。

一审法院经审理认为：

物业公司没有保护该步行街全体业主及物业使用人尤其是本案原告的人身、财产不受犯罪非法侵害的法定义务、合同约定的义务，亦不负有合同的附随义务。原告财产损失与被告的物业服务无直接、必然的因果联系，对犯罪行为造成本案的损害结果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担相应的民事法律责任。被告在本案中已认真履行了《物业管理合同》所确定的义务，不应承担民事赔偿责任，故判决驳回原告许某对被告的诉讼请求。

许某不服，向徐州市中级人民法院提起上诉称，1、物业公司承担财产赔偿损失责任的前提是其违反了合同义务，而不是违反了不得侵犯他人人身、财产的一般法律规定，物业公司可在承担赔偿损失责任后，向第三人冯磊等人追偿。2、物业公司的违约行为与原告财产损失存在法律上的因果关系。请求撤销一审判决，依法改判。

二审法院经审理，确认了一审法院认定的事实。在审理过程中，双方当事人自愿调解，物业公司一次性补偿原告6000元。

[评析]

本案涉及物业管理的法律调整问题，在物业管理越来越走进人民的生活之中，物业纠纷案件关注度也正在提高。本案的分歧在于合同的附随义务的理解和适应方面。合同的附随义务是根据合同的性质、目的及交易习惯等延伸出来的一种义务，其与合同主义务应具有依附性，是合同当事人未约定，但依据合同的性质、目的和交易习惯等而由法律直接规定的一种义务。如果合同当事人经合同形式明确排除或有关法律规范已明确规定合同义务不含某项内容，则不应将该内容作为合同的附随义务。本案中，原告所主张的是违约之诉，应当严格按双方当事人所确立的《物业管理合同》的约定及有关法律规定来界定双方当事人的权利与义务。原告与被告所确立的《物业管理合同》第二条第四项约定：“保安协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，做好治安、消防安全的防范服务，除特别约定外，与业主及物业使用人之间不存在人身、财产保管及保险关系”，明确排除了被告负有人身、财产安全保护、保管的义务。本案被告作为物业管理公司，其物业管理的基本义务是保障永利步行街物业的合理使用、维护步行街的公共秩序。若把被告保护、保管永利步行街业主及物业使用人的人身、财产保护保管义务视为被告的合同附随义务，则违背了《江苏省物业管理条例》的立法精神，违背了物业管理合同的性质、目的、交易习惯，该附随义务的责任比物业管理合同中的主义务的责任还重大，违背了民法的公平及权利义务相一致原则，违背了合同的诚信原则。